第六百三十三章 天时地利(3/5)
账。深圳的地铁口住宅售价,就算在当前的低位环境下,至少也在10000-11000一平米。
明年的涨幅则会非常吓人,涨到两万以上都有可能。
1500的土地成本,建安成本按高了算,2500-3000,如果在两万左右的价位出售,土地增值税可能会比较高,但也超不过2000。
加上一些运营成本,6500-6800块。
按照今年的行情已经是大赚,若按明年,至少两倍利润。
光150万平建面的住宅,利润便超过200亿。
还有商业区。
当然,在深圳眼里,利润肯定没有这么夸张,顶多是30%-40%左右的利润,比普通房建要高一倍,而且规划中的10%教育配套是由他无偿负责,还会抵消掉一部分利润。
不过四万亿政策落地之后,深圳的想法肯定会改变了。
要达成这笔超高利润的前提,是在今年年底四万亿落地之前把地拿下。
“这三个点,我们大概要投入多少钱?”陈学兵沉着问道。
“这个项目呢,征地拆迁由地铁集团负责,其他都是给承包商,三个车辆段的总建筑面积约为82万m2,合同总投资额是51亿,利润有多少,就看你们的管理水平,按照我们之前的统计,承建商至少有8个点的税后利润,你们
要是管得好,能做到10个点...地下已经不亏,关键是地上部分的利润高啊。
陈市长对项目颇有自信,一副报喜的架势。
陈学兵却点出关键:“这是BT项目吧,我们要垫资多久?几年付清。”
陈市长笑了起来:“这是自然,否则我们也不需要找你了,竣工验收合格后分5年等额本息回购,每半年支付一次,共10期付清。你放心,我们会给利息,利率按央行同期5年期以上贷款基准利率下浮10%执行。”
按照当前基准利率7.83%,下浮后约在7%。
这份利率,如果找银行借,可能会亏一点,如果找平安融资,便完全能覆盖利息了,利率上还能小赚。
陈学兵脸上不作喜色:“按照今年的贷款形势,钱可不好借啊。”
陈市长却一副看透一切的笑容:“哈哈,堂堂大陆首富要是都搞不定这点钱,那我可算看错人了,你心里恐怕在想地上物业的开发需要多少钱吧?放心,地上开发我们不催你,教育配套设施方面,塘朗、蛇口西两个大型车辆
段各配一所九年一贯制学校,横岗车辆段配一所全日制小学移交教育局就可以,幼儿园我们就不要求了,周边几个居住区配套的幼儿园基本能覆盖,差的我们统筹公开招标补建就行。”
盖小学初中,操场食堂教学楼就能占很大地方,教室设施也是政府自己配,而幼儿园建筑体量小、功能密集,厨卫、活动场地、消防专项要求多,单方建安成本比普通中小学高很多。
陈市长这一句话,至少能给他省一两千万。
陈学兵却摆摆手:“我们做的是高端住宅,配套上是绝对不会省的,按照我们以往教育配套的建设标准,中小学一律按照省一级学校标准建设,普通教室、理化生实验室、音体美功能室、图书馆、报告厅等专业空间还有塑胶
操场、室内体育馆、教职工宿舍、食堂,一个都不会少,还会配备校园安防系统,每个区一个幼儿园,同样按照高标准建设,我们给业主的是最好的公立教育配套,希望市里也不要吝啬优秀的师资力量。”
有教育设施配套要求的地块,对别人是压力,对他来说是潜力。